Bail commercial : toutes les démarches en cas de loyer trop élevé

Les articles L145-37 à L145-39 du Code de commerce prévoient la révision triennale du loyer commercial.

Le but de ce mécanisme est de faire correspondre le montant du loyer à la valeur locative. Conformément à l'article L145-33, alinéa du Code de commerce qui dispose que « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ».

Par principe, le montant du loyer répond à la rencontre de l'offre et de la demande. Il est donc fixé par accord entre les parties.

Cependant, il est souvent nécessaire, faute d'accord entre les parties, de recourir à une fixation judiciaire du loyer commercial. Fixation qui prend en compte différents éléments : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L145-33, alinéa 2 du Code de commerce).

D'une part, lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans, chacune des parties peut solliciter sa révision.

Il est important de noter que la date prise en compte est la date d'émission de la demande. Il conviendra donc d'envoyer la demande postérieurement à l'échéance de la période triennale sous peine de nullité de la demande.

Les modalités de la demande

La demande doit « être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert » (article R145-20 du Code de commerce). Cette demande est un préalable indispensable à l'action en fixation du loyer.

Le point de départ du délai de 3 ans est la date d'entrée en jouissance du locataire ou la date de pris d'effet du nouveau bail.

Ensuite, de nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

L'issue de la demande en révision peut être double : soit elle débouche sur un accord amiable des parties, entraînant une modification du loyer. Soit les parties ne s'entendent pas, auquel cas la partie à l'initiative de la révision doit saisir le juge des loyers. Afin d'obtenir une révision judiciaire. Cette action en révision devra intervenir dans un délai de 2 ans à compter de la demande en révision.

En principe, la révision triennale du loyer est plafonnée. Ainsi, la variation du montant du loyer est indexée sur l'évolution de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Autrement dit la diminution ou la majoration du loyer commercial ne peut excéder la valeur ILC (au deuxième trimestre 2015, ILC s'établit à 108,38) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l'indice du coût de la construction (attention, cet indice ne sert plus de base à l'indexation des loyers commerciaux pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1<sup>er</sup> septembre 2014).

Le plafonnement et les indices applicables en 2025

Nouveau loyer = loyer précédent * (dernier indice connu / indice du même trimestre de l'année précédente)

En 2025, la révision s'appuie sur les indices suivants selon l'activité :

Indice des

Pour les activités commerciales et artisanales, utilisez l'ILC publié par l'INSEE dont les valeurs récentes sont :

4ᵉ trimestre 2024 : 135,30 (publié le 26 mars 2025)
3ᵉ trimestre 2024 : 137,71 (publié le 18 décembre 2024)
2ᵉ trimestre 2024 : 136,72 (publié le 25 septembre 2024)
1er trimestre 2024 : 134,58 (publié le 29 juin 2024)

Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)

Pour les bureaux, professions libérales et activités tertiaires, utilisez l'ILAT :

4ᵉ trimestre 2024 : 137,29 (publié le 26 mars 2025)
3ᵉ trimestre 2024 : 137,12 (publié le 18 décembre 2024)
2ᵉ trimestre 2024 : 136,45 (publié le 25 septembre 2024)
1er trimestre 2024 : 135,13 (publié le 29 juin 2024)

Cependant, la règle du plafonnement n'est pas applicable dans deux cas principaux permettant un déplafonnement :

Lors de la première révision triennale suivant une déspécialisation partielle (changement partiel d'activité)
Lorsque le locataire ou le bailleur prouve une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative

La jurisprudence récente (Cour de Cassation, 23 janvier 2025, n° 23-14.887) a également reconnu que les nouvelles obligations légales pesant sur le bailleur peuvent justifier un déplafonnement.

Les facteurs locaux de commercialité

Ces facteurs, définis à l'article R.145-6 du Code de commerce, comprennent :

L'importance de la ville, du quartier ou de la rue où est situé le commerce
Le lieu d'implantation
La répartition des diverses activités dans le voisinage
Les moyens de transport desservant la zone
L'attrait particulier que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée
Les modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire

La procédure de révision triennale

La procédure de révision triennale du loyer commerciale est très formaliste et plusieurs étapes doivent être respectées :

Respecter le délai de 3 ans avant la demande de révision sous peine d'irrecevabilité de la demande ;
La demande de révision des loyers est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert ;
En cas de désaccord ou d'absence de réponse, le demandeur notifie à la partie adverse un mémoire comprenant notamment la demande initiale, les explications de droit et de fait ;
À l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception du premier mémoire établi, la partie la plus diligente saisit le Tribunal Judiciaire (qui a remplacé le TGI depuis 2020) du lieu de l'immeuble par voie d'assignation.
En 2025, notez que dans certaines communes, les nouveaux Tribunaux des Activités Économiques (TAE) sont compétents pour les litiges nés d'une procédure collective.
Le juge fixe alors directement le loyer commercial ou ordonne une expertise pour déterminer la valeur locative précise.
L'action en fixation du loyer doit être introduite dans un délai de 2 ans à compter de la demande de révision, sous peine de forclusion.

Le cabinet reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires et se propose de vous assister tout au long du processus de révision du loyer commercial.